挫著等!底特律市長:美上百城市皆有財政危機
鉅亨網新聞中心 (來源:精實新聞) 2013-07-22 11:25:48    
精實新聞 2013-07-22 10:52:27 記者 陳苓 報導

 

底特律背負185億美元債務,成了美國聲請破產的最大城市;

 

 

底特律背負185億美元債務,成了美國聲請破產的最大城市;可怕的是這並非特例,美國各地市政預算捉襟見肘。如今大家都在問,接下來倒債的會是哪一個城市?

 

 

底特律自由報(Detroit Free Press)和華爾街日報報導,壓垮底特律財政的是開支龐大的公務員退休基金,該市40%稅收都用於退休福利的相關支出。為了支付退休金,當地拼命縮限公共服務、開徵高額稅金,導致底特律70%公園荒廢關閉、每10盞路燈就有4盞無法運作,居民卻得繳交全州最高的所得稅和財產稅。

 

底特律市長Dave Bing說,全美有100多個城市面臨相同困境,該市可能是第一個聲請破產的、也是人口最多的,但絕非最後一個。Pew研究中心今年初的報告顯示,全美61個大城市總計退休金和健保的財政缺口高達2170億美元。芝加哥的退短缺金額衝上190億美元、洛杉磯更可能達300億美元。

 

底特律財務危機延燒已久。去年10月歐巴馬在每週例行演說中,信誓旦旦保證絕不會丟毛巾投降,不會眼睜睜看著底特律破產。如今事到臨頭,底特律卻不見任何援助;白宮發言人Jay Carney更暗示聯邦不會出手相救,強調這是當地領袖和債權人必須共同解決的問題。

 

聯邦對地方危機袖手旁觀,這是因為美國預算看似好轉,金額之高仍創下紀錄。國會預算辦公室(CBO)5月14日預估本會計年度政府預算赤字將達6,420億美元。如果正確的話將創5年來新低紀錄。不過,這也將創下美國史上第五大年度預算赤字。美國上一次年度預算呈現盈餘是在2001年;史上最高赤字金額是出現在2009年度(1.41兆美元)。過去一百年來,美國聯邦政府只有25年繳出預算盈餘成績單!1901年至2012年9月30日為止的這段期間美國合計僅繳出5,982.32億美元的預算盈餘,比OMB給的今年度預估預算赤字(7,590億美元)還要少!
資料來源: http://news.cnyes.com/Content/20130722/KH94DXHBAVNZI.shtml

 

 

 

 

 


州法院裁定牴觸州憲 諭令撤回 底特律聲請破產 市債價格重挫
2013-07-21 01:52 中國時報 【陳文和/綜合報導】
美國密西根州底特律市提出美史上最大的城市聲請破產保護案後,並未產生州當局預期的穩定人心效果。投資人紛紛拋售底特律市公債,使得該市部分債券價格十九日重挫,而整體規模達三兆七千億美元的美國城市公債市場當日也哀鴻遍野。

 

主導聲請破產案的密州州長斯奈德與底特律市緊急事務主管奧爾,也面臨來自州法院的挑戰。密州首府蘭辛所在殷罕郡巡迴法庭的艾琪莉娜法官十九日裁示,底特律市聲請破產案所依據的州法牴觸州憲,並諭令奧爾撤回聲請。法官也強調,州長沒有權力減損底特律市府人員退休權益。

 

奧爾隨即對數千名退休權益堪虞者提出短期保障承諾,而斯奈德州長也迅速指示密州檢察長舒特,立刻就聲請破產案合憲性向州上訴法庭提出上訴。不過,艾琪莉娜法官的裁決最終可能不會產生太大效應,因為奧爾也已向聯邦破產法庭法官羅德斯提出動議案,請求諭令暫停一切旨在阻撓底特律市聲請破產保護的法律訴訟。

 

專家預料,這個涉及約十萬債權人的案子,可能拖上好幾年,且預估訴訟費用將高達數千萬美元。奧爾提出破產聲請時曾表示,他已將完成破產程序的時間訂在明年九月。他說:「我的任期還剩十五個月,我曾承諾州長,將嘗試在法令規定的期限內完成破產程序。」

 

 標準普爾公司十九日將底特律的一般債務評級從CC降為C,只比違約高一級,展望「負向」。

 

據《紐約時報》報導,底特律市債權人對於市有的「底特律藝術學院」收藏的藝術品深感興趣,而奧爾的發言人也表示,與債權人的談判不會排除任何可以出售的資產。該院典藏的藝術品總值估計超過廿億美元,其中珍品包括卡拉瓦喬、布魯格爾、林布蘭與梵谷等大師的珠玉之作。

 

加拿大安大略省的溫莎市市長法蘭西斯則表示,該市有意買下溫莎與底特律之間河底隧道隸屬於美國那邊的路段。那段隧道是底特律市的財產,目前出租給一家民間公司營運。
資料來源: http://news.chinatimes.com/world/110504/112013072100117.html

 

 

 

 

 

國際Z世代:
底特律與利物浦
 
曾經,被稱為「汽車之城」的底特律(圖)成為電視劇、電影的熱門取景地點,成為美國大都會的象徵。經典科幻電影《Robocop》就以底特律作為未來城市的藍本。不到30年,底特律不但成為街燈不亮救護車缺乏的破落城市,還因負債過多而申請破產保護。這實在令人既吃驚又嘆息不已。
不少美國傳媒評論都說,底特律早在八、九十年代已開始步入緩慢死亡(slow death)的軌跡。先是美國汽車業光輝不再,三大車廠不斷收縮運作規模及引入自動化生產設施;然後是人口持續移走,從高峯時的180萬減至現時只有70萬。
大城市講求的是經濟效益及規模,人口縮減令城市的規模經濟效益不斷下跌,甚至維持基本收入及城市設施如道路、醫療、街燈也有困難。換言之,底特律從八十年代開始已陷入「越窮越見鬼」的惡性循環,難怪美國朝野對它最終宣佈破產並不意外。
底特律從風光到衰敗破產雖然來得暴烈,卻不是唯一的例子,歐美等地就有不少城市陷入不能逆轉的衰退中,只是速度沒有底特律那樣快而已。別的不說,英國西北部海港城市利物浦從盛轉衰同樣教人欷歔。19世紀末到二戰前後,英國是日不落的大帝國,利物浦是帝國的造船與貿易基地;跟大西洋彼岸的美國、加拿大貿易基本上都經利物浦港進出。二次大戰後情況逆轉,帝國沒有了,英國的工業、造船開始缺乏競爭力,造船廠關了一家又一家。原本活力十足、繁榮富裕的港口城市逐漸變得冷冷清清。要不是有披頭四及利物浦足球隊撐着,這個城市只怕衰落得更厲害。
事實上現時到利物浦逛一圈的話,都能發現她的蕭條景象,空置的商舖、樓宇比比皆是,有的更是荒廢多年。還好利物浦的基建及基本開支仍由中央政府負責,不然她大有可能跟底特律那樣走上破產之路。
倚賴少數產業的城市一不小心就會失去人流物流,被時代淘汰,由盛轉衰,不能不小心。
資料來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20130722/18343511

 

 

   

 

 

 

 

底特律破産警示中國城鎮化 不能無約束地增加債務 
2013年07月21日 17:50
 
底特律破産對中國城鎮化的警示

 

受訪人

 

馮 飛 國務院發展研究中心産業經濟研究部部長葉裕民 中國人民大學城市規劃與管理系主任陳 耀 中國社會科學院工業經濟研究所室主任

 

本報記者 趙海娟實 習 生 張倪

 

美國底特律於當地時間7月18日申請破産。這座曾經輝煌的“汽車之都”、美國的第五大城市,如今卻淪落為美國曆史上規模最大的破産案主角。這座昔日讓無數人嚮往的美好城市”,如今竟成了美國“最悲慘的城市”。

 

底特律到底發生了什麼?底特律由盛而衰的失敗經歷對我國推進城鎮化又有哪些啟示?我國近年來出現的“鬼城”是否會成為中國式“底特律”?
針對這些問題,中國經濟時報記者特邀國務院發展研究中心産業經濟研究部部長馮飛、中國人民大學城市規劃與管理系主任葉裕民、中國社會科學院工業經濟研究所工業佈局與區域經濟研究室主任陳耀進行解讀。

 

探因

 

中國經濟時報:曾經享譽世界的“汽車之都”底特律如今已淪落到破産的境地,甚至被稱為“鬼城”,其背后的深層次原因是什麼?

 

馮飛:從産業角度看,如果一座城市對於某一類産業依賴度過高,將會出現城市經濟抗風險能力比較差的情況。底特律的問題就是對汽車産業依賴度太高,因此出現“一榮俱榮,一損俱損”的現象。

 

實際上,底特律汽車産業的發展在過去還是比較受全球推崇的,特別是汽車産業集群。但受金融危機的影響,美國汽車業衰落,致使過於依賴汽車産業的底特律出現經濟嚴重衰退、人口大量外流的現象。底特律高峰期人口將近200萬人,現在只有70萬人左右。

 

葉裕民:首先,我認為是底特律的經濟發展模式有問題。一是,底特律産業結構單一,大企業為主,沒有注重培育微小企業和多元化經濟,承受危機能力弱。二是,底特律採用了以大企業為龍頭、通過大規模修建辦公樓、交通設施等來刺激增長的戰略。這種大工業和基礎設施先行的模式,政府耗費大量資本,一旦遇到經濟危機,政府收入下降,無力償還債務,直接導致破産。

 

其次,政府管理僵化導致經濟與社會進入惡性循環。第一,經濟危機時期導致失業增加,底特律失業率高達18.2%。此時,政府本應該調整管理模式,比如降低稅收,減少危機給人們生活帶來的衝擊等。但是底特律政府沒有與時俱進調整管理方式,導致人口大量外遷,人口規模急劇下降,甚至成為美國的“鬼城”。第二,經濟衰退和人口外遷,導致稅基萎縮,政府財政收入持續下降,社會管理和公共服務嚴重衰退,以至於警察和街燈這樣最基本的公共服務都匱乏,城市失去正常運行的基本保障,犯罪猖獗,城市癱瘓,經濟社會完全崩潰。

 

此外,政府財政管理不善、政府機構臃腫等,也是導致底特律破産的重要原因。

 

陳耀:底特律破産從表面上看是政府的財政危機,但根本原因是城市産業有問題。

 

一方面,底特律的産業結構單一,主要靠汽車産業發展。美國三大汽車公司都在這裏。一旦一座城市的經濟過度依賴於某個行業,而這個行業一旦出問題的話,這座城市就會出問題。美國汽車製造業受金融危機衝擊影響很大,三大汽車公司到現在還沒有緩過勁兒來。城市發展雖然要突出專業特色,但專業特色不能過度。

 

另一方面,底特律是一個老工業基地,老工業基地被稱作“鏽蝕的一代”,行業的持續創新動力不足,結構老化,沒有新一代産品出現。産業結構單一,又缺乏創新,城市經濟自然缺乏可持續性。

 

城之論

 

啟示

 

中國經濟時報:底特律由盛而衰的教訓對我國推進新型城鎮化有哪些啟示?如何在推進城鎮化的過程中,防止創造“底特律”?

 

馮飛:首先要注重産業發展和整個城市發展的關係,要強調城市的抗風險能力和實體經濟的抗風險能力,推動産業化協調發展。在關注産業化集群的同時,還要考慮經濟的抗風險能力。如果地區經濟對於某一個産業過於依賴的話,就會出現問題。特別是産業鏈波動性比較大的産業往往會出現問題。

 

其次,要重視負債。城市債務一定要保持在一個合理的水平,要有約束機制。另外,美國有破産機制,而我們的城市沒有破産機制的話,再無約束地不斷增加債務,問題一旦出現,窟窿將相當大。

 

葉裕民:受底特律破産的啟示,我國在推進城鎮化的過程中一定要注意兩個方面。

 

一方面,城市需要多元化發展。一是産業結構的多元化,二是企業結構的多元化。一定要培育大量結構多樣、經營靈活的微小企業,增加城市抗危機的彈性。中國需要加快國有企業改革,特別是利用市場力量改善民營企業發展環境,大力培育民營企業和中小企業發展。

 

另一方面,城市需要徹底轉變發展方式,地方政府必須有限舉債。高債務是底特律破産的直接原因。當前中國一些地方政府盲目追求擴大城市面積,以合併行政區域的辦法擴大城市人口規模,追求以大項目拉動經濟簡單增長,大規模舉債搞基礎設施建設,不僅以發債和貸款等形式舉債,還以BT形式大量向民間舉債,少數城市債務率甚至高達 200%甚至300%以上,存在着嚴重的潛在危機。必須徹底轉變城市發展方式,由長期的外延增長真正轉向提升發展質量。為此必須注重人力資本積累,提升人的創造力,為城市可持續發展奠定基礎。

 

陳耀:任何城市推進城鎮化都要有産業支撐。如果只是去搞城市建設,建了很多房子,但産業沒有培育起來,缺乏就業崗位,人口就很難聚集起來。大中城市,經濟結構要多元化,圍繞支柱産業,實現適度多元發展,不能依賴於單一行業。

 

另外,要注意適時培育替代産業。特別是老工業基地、資源枯竭型城市,這些地方的産業發展到一定時候要不斷培育新型産業,而不能只是在原有産業上做文章。

 

警醒

 

中國經濟時報:當前,我國也存在若幹“鬼城”,比如鄂爾多斯等城市,這些所謂的“鬼城”是否會成為中國式“底特律”?

 

馮飛:我認為,未來中國會否出現如底特律一般的“鬼城”,這主要取決於我國經濟發展。當前,我國確實有一些地方沒有處理好城市化和經濟發展、産業發展的關係,出現了“鬼城”現象,也有可能成為中國式“底特律”,因此要時刻保持警惕。

 

葉裕民:我認為中國的“鬼城”與底特律有所不同。

 

第一,底特律輝煌之后陷入危機,人走樓空,犯罪猖獗,社會崩潰,城市癱瘓;中國的“鬼城”是政府運用權力融資,超越經濟發展需要建設起來的具有城市空間形態的建築集群,造成了財富和土地的巨大浪費。

 

第二,近年來,中國許多城市以新城建設為名,大量舉債,超越地方發展需要,建設了不同程度的空城和“鬼城”,由於沒有形成相應的市場支撐,導致城市難以運轉,如果經濟長期得不到相應發展,可能引發政府的債務危機,甚至全國性的經濟危機。

 

第三,中國需要持續推進以人為本的新型城鎮化,必須以公共服務均等化為基礎和起點,以嚴肅法治為保障,以文化建設為導引,重建以公平、正義、誠信、包容為導向的社會秩序,建立地方政府官員、企業和居民個人的行為底線,全社會要敬畏自然,尊重規律,激發全社會13億人的創造力和活力,這是避免中國式“底特律”的出現,保障中國發展和富強的可持續動力和能力。

 

陳耀:我認為中國的“鬼城”和底特律有本質的區別。底特律是上百年的老城,而我國很多“鬼城”是建立在新城上,是新城由於缺乏産業培育而形成的“鬼城”。

 

但兩者也有共性的一點就是缺乏人氣,人口集聚不夠。其核心是産業發展培育不足,或沒有持續創新,缺乏有競爭力的産業。比如鄂爾多斯,其産業很多隻是資源型産業,現代新興産業培育不夠。在新城區建設上,特別要防止出現這種情況。新城區建設要把産業園區跟城市社區建設同步推進,不能單方面只搞城市建設。
資料來源:http://finance.sina.com/bg/chinamkt/sinacn/20130721/1750819961.html

 

 

 

 

 

 

 

欠5千億 底特律破產
市區1棟房1.5萬沒人買
2013年07月20日 曾經繁華一時的底特律,因債台高築聲請破產。歐新社【簡竹君╱綜合外電報導】美國密西根州的底特律曾是繁華熱鬧的汽車之都,前天因債台高築向法院聲請破產保護,成為美國史上聲請破產最大城市。它背負185億美元(約5534億元台幣)長期債務,及數十億美元短期債務,窮到救護車、街燈壞了都沒錢修,市區1棟房1.5萬元台幣沒人買,早成了犯罪叢生的破落之城、罪惡之都,底特律希望藉聲請破產以便重新協商債務,置之死地而後生。

 

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底特律今年3月進入財政緊急狀態,聘請緊急經理人歐爾(Kevyn Orr)處理債務危機,但在外界看來,這個10年來都靠借貸度日的城市,破產只是時間早晚的問題。前天歐爾安慰市民:「大家都覺得『破產』很負面,其實它只是反映現實,傳達出我們已經扛不住那些債了。」
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汽車城垮
底特律一處廢車場豎立標語「底特律是汽車之都?把它找回來」。資料照片過度依賴汽車產業
歐爾在密西根州長史奈德同意下,根據《破產法》第9章向聯邦法院提出破產保護,史奈德說:「這是困難又痛苦的決定,但我相信沒有別的選擇。」他表示底特律惟有解除巨債,才能繼續向前,這是解決累積60年老毛病的唯一途徑。60年指的是底特律過度依賴汽車業,錯失經濟結構轉型的機會。
有汽車工業搖籃之稱的底特律在1950年代輝煌一時,通用(GM)、福特(Ford)、克萊斯勒(Chrysler)三大車廠帶動下,它幾乎是「汽車」代名詞,整個城市依賴汽車業,未發展其他產業,當汽車業遇上瓶頸逐漸走下坡時,底特律也一起沉淪。
底特律在市政管理上也出問題,1967年一場持續數天的大暴動,開啟中產階級外移潮。人口外移導致稅收不足,沒有稅收支持公權力造成治安敗壞,犯罪猖獗,居民就出走,底特律陷入惡性循環。
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毒販猖獗
底特律犯罪猖獗,一名毒販遮著臉,展示販毒所得款項。CFP紐約費城也瀕崩盤
底特律曾有180萬人口,如今剩70萬,市府稅收少又無法削減支出,就算四處借款,也沒錢維修街燈、警車、救護車。底特律目前兇案發生率是40年來最高,讓人更急於搬離,目前市內棄置建物有7.8萬棟,每一棟都是治安死角,有的房子開價僅1.5萬台幣仍乏人問津。
聯邦法院目前要考慮底特律是否符合聲請破產資格,為此它上月起已停止償債,證明「無力償還」,由於此案規模之大,審理可能耗時數年。白宮表示,總統歐巴馬密切注意此案發展,媒體指特別關注本案的,還有那些財政同樣瀕臨崩潰的大城市如紐約、費城。
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市民恐拿嘸退休金
若法院判其破產,民眾日常生活將不會有重大變化,首當其衝的將是借錢給底特律的債權人以及市政債券投資者;退休人士的醫療福利金、退休金也岌岌可危,目前已有2個退休基金組織反對底特律聲請破產。

 


底特律破產Q&A
Q.什麼是第9章(Chapter 9)?
A.美國《破產法》第9章,規範市政機關聲請破產保護時的流程與債權人權益,為人熟知的第11章則是規範企業破產重整事項。
Q.聲請破產後的流程為何?
A.底特律所在的第六區上訴法院將指派法官處理聲請案,由法官決定聽證會日期,並由市政府提出重整計劃,說明如何削減債務及增加收入。有鑑於其他城市破產前例,程序可能費時數月乃至數年。底特律緊急經理人歐爾(Kevyn Orr)表示,希望能在明年秋天前處理完。
Q.市政服務是否受影響?
A.警務與消防將如常運作,但其他市政服務可能經由刪減預算、裁員等措施削減規模,市政府也可能增稅。
Q.公務員福利是否受影響?
A.雖然工會認為依據憲法應可保障,但歐爾指出,依據聯邦法律,公務員退休金可能凍結或削減,市政府提供的健康保險也可能終止。
Q.債券持有人權益是否受損?
A.對於債券的擔保定義存有歧見,歐爾主張列為無擔保,也就是債券持有者的債券將貶值。但債權人信心滿滿表示法律對他們有利。
Q.法官能否強制市政府出售資產還債?
A.不能,但歐爾可建議出售資產,例如底特律動物園、梵谷名畫、19世紀建築韋恩堡(Fort Wayne)等。不過一旦市政府無法償債,債券持有人有權要求扣押資產。
資料來源:綜合外電
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底特律小檔案
★人口:70萬(1950年代人口有180萬)
★負債:5534億元台幣
★失業率:18.3%約為2000年時的3倍
★棄置建物:7.8萬棟
★預算赤字:2012會計年度約97.5億元台幣
★公權力停擺:兇案發生率40年來最高,報警後平均58分鐘才有警員到場,遠高於全美平均的11分鐘;市內2/3救護車開不動;40%街燈故障不亮
資料來源:法新社、路透
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/international/20130720/35163387/
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美國密西根州法官裁定底特律必須撤回破產申請
2013年07月20日 07:56:08 來源: 中國新聞網  
美國密歇根州巡回法庭法官19日裁定底特律前一日向聯邦法院提交的破產申請違憲,並下令底特律必須向聯邦法院撤回這起美國歷史上最大的城市破產案件。但密西根州檢察長隨後發表聲明說,將立即上訴至密西根州上訴法院以阻止該項裁定。

 

據底特律當地媒體報道,美國英厄姆縣巡回法官羅斯瑪麗‧阿奎麗娜(Rosemarie Aquilina)19日表示,底特律不得採取任何可能造成該市退休人員的養老保險福利遭受損失的行動。責令底特律必須撤回破產保護申請文件,因為其違反了密歇根州憲法的相關規定。

 

該法官指出,密歇根州憲法禁止任何可能導致公共部門雇員退休福利被減損的行為,其中包括底特律市。

 

目前尚不清楚,該州法庭是否能夠合法阻止向聯邦法院提出的案件申請。

 

一位加州市政破產案件的專家表示,顯然這是一個憲法問題,任何認為此案能很快解決的想法都是錯誤的。

 

密歇根州檢察長比爾‧舒特隨後(Bill Schuette)表示,他將對阿奎麗娜法官的這項判決提出上訴。

 

18日下午,密西根州州政府指定底特律緊急狀態管理人凱文‧奧爾根據美國《破產法》第九章,向聯邦法院申請底特律破產保護,使底特律成為美國歷史上申請破產保護的最大城市。底特律市所在的密歇根州州長施耐德當天也表示,已經批準了底特律緊急管理事務官奧爾提交的市政破產保護申請。

 

州法院的判決讓這座城市前景更加撲朔迷離,人們此前擔心,不知破產會給這座城市帶來什麼樣的影響,而現在也不知該城市能否破產,不知最壞的時刻是否已經到來。

 

底特律是密西根州最大的城市,上世紀後期伴隨美國汽車制造業的衰落,這座昔日繁華的汽車城市的經濟狀況也跌入谷底。

 

有關底特律的一係列數據揭示了這座身陷財務困境的汽車之城的黯淡前景:目前底特律拖欠的債務高達180億美元(約為1100億人民幣);該市人口已從上世紀50年代鼎盛時期的180萬縮減到當前的70萬。而犯罪率卻位居美國各大城市之首。

 

報告顯示,今年第一季度,底特律市大約有7.8萬座廢棄建築,8.8萬盞路燈大約40%不亮;只有三分之一的救護車可提供服務,電話呼救後救護車大約58分鐘才能趕到,而美國救護車的平均抵達時間為11分鐘。

 

標普評級服務公司19日將底特律的一般債務評級從垃圾評級的CC降至C,展望為負面。(中新社紐約7月19日電/記者 阮煜琳)
資料來源: http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/world/2013-07/20/c_116615661.htm

 

 

 

 

 

 

 

底特律房价1美元不值得羡慕本周,一条“底特律破产:1双鞋能买2套房”的消息疯传,微博上关于此话题的讨论已超百万条。有网友称“去底特律抄底的时机到了”。某房产门户网站更打出广告,将组织“抢房团”到底特律去看房。几千块钱人民币就在美国买套房子,天上真的掉馅饼了吗…【详细】
底特律天上掉馅饼?底特律破产:一双鞋换两套房底特律便宜的房子:脏、乱、差目前底特律贱卖的房产,都是由于经济不景气、失业率上升、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行,银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产,于是给钱就卖。这是第一点。

 

还有就是,贱卖的房子社区居住品质很难保障。美国一般都是穷人住在市区,富人住在郊区。底特律13公里以内的市区全是贫穷的区域,安全差环境乱…而13公里以外的许多卫星城环境非常好,房价不比美国平均房价低。因此,你买到的房子,在底特律,房子现在不值钱,治安又差劲。治安这方面,并非危言耸听,底特律的高犯罪率一直备受关注。在今年最新一期美国最危险城市榜单上,底特律、圣路易斯和奥克兰位列“犯罪之都”前三位。底特律当地一名房地产经纪人阿尔伯特·汉克姆说,“虽然他们对底特律的房产市场颇感兴趣,但对于在底特律购买房产的复杂性几乎一无所知。他们不明白,如果房子是空的,就会有小偷闯进来,把管子啊、水箱啊都偷走。”

 

购房费用没那么简单值得一提的是,美国的房子是包括土地和房屋在内一起卖给买家的,曾经有过如此案例:一所大房子只售1美元,但实际上这个房子还有几十万美元的债务,买家想捡便宜反而吃了大亏。

 

还有一点,比如有房子售价1美元或者100美元,但最终要付的钱肯定要多得多,因为还要付城市检查费、房产税以及其他各种费用。有一些房子还需要好好整修,重新铺设水管、布电线等,而这些也都是不小的费用。

 

1美元买来也吃亏底特律失业率高,人口也减至70万美国房地产市场历来是“买得起,养不起”美国房产税的原则是:不管房子面积多大,也不管居住人员多少,更不管有几处房子,只要有房产,就必须按规定税率纳税。房产税是美国地方政府的一项重要税种,历史悠久。

 

税率由各州政府自行制定,一般年税率为房产值的1.5~3%。纽约州的房产税率较高,为3%。比如一幢较小的房子,如果房产值14万美元,每年缴房产税4200美元;你要换住一套较大一点的房子,如果房价是27万美元,每年则缴8100美元。一年的房产税分上、下半年两次缴纳。

 

这点与中国不一样,中国房子买回来后就不用交税了,美国不一样,你还要为这套房子继续付出,因此,高额的房产税让美国的房产“买得起,养不起”。

 

除了缴房产税,房子拥有者还要缴一大堆费美国调控房地产市场的手段主要为税收和利率,并有效地实施。前面说的房产税够重了。别着急,在美国有税,还有费。有公园费、防洪水费、救护车救火车养护费,为了维持这些公共设施,该区域的房产拥有者必须交费,不过这些价格非常低廉,差不多是两碟中餐的价钱。但每个人都可以享用,比如公园是免费的,但救护车出车还是要付费,每年付的费只是它的维护费。

 

房价更多体现的是城市发展机会,去即将成为废墟的市区投资没有价值房价更多是体现城市的发展机会,而不是建房子的成本。所以无论是房价高还是低,都有市场规律的。如果一个地方发展潜力巨大,房价自然就高。人们为什么愿意呆在北京,住高价房,就是因为机会多,发展空间巨大。

 

底特律市区的房子这么便宜,是因为市区已经废墟化,完全丧失发展的预期。很多区域建筑破败,主要以黑人、低收入、不具备迁徙能力的人口为主,治安混乱。这样的地方房产有何投资价值?

 

值得怀疑的一个细节鄂尔多斯楼市崩盘成鬼城真有人两年买了363套?央视报道中,有这么一个细节:40岁的茉莉·麦克莫瑞斯是底特律房产投资公司总裁,日前花费2300美元买下了底特律闹市区一套200多平方米的房子,这套房子在5年前售价约45万美元,由于屋主拖欠贷款,房子被银行收回拍卖。

 

麦克莫瑞斯在接受央视采访时说,这已是近两年之内自己买下的第363处房产,这些房产有新有旧,好坏不一,但有一个共同的特点,就是便宜,自己进行的最大一笔交易是用1.2万美元买下了原价170万美元的房产…

 

以上面举到的例子为例,假如一幢较小的房子每年缴房产税4200美元,假如363套都是这样的小房子,那么一年需要缴纳的房产税是一千万人民币左右。此外维修费用,能不能租出去,都是风险。世界上真有这么白痴的人吗?

 

新闻是否造假,读者自行判断。央视视频的主角又“碰巧”是位肥胖无比的黑人大姐,某媒体专栏作者说,在北美生活过的人都会露出会心的一笑吧。

 

题外话:央视为何制作这么一条不可信的新闻去底特律抄底究竟划不划算?首因当然是房价,中国人很敏感近日,网友@AdRa1n在微博发了一个房地产中介的价目表,上面显示北京五道口的房子10万一平米。这是北京海淀区五道口的学区房,37平350万,均价到10万/平方米。当年的开发商任志强感叹到:“当年开盘价格才4000多元一平米。”有网友表示:五道口才是北京的核心、宇宙的中心,这下死了在北京买房的心了。

 

这么高的房价,让中国人一辈子都在为房子奋斗。突然冒出这么一条新闻,对中国网民的刺激和震撼可想而知。

 

给人造成外国真乱、西方要衰落的感觉这条新闻分析到这里,就会发现,央视的“抄底说”实在不知从何讲起。一个常识是,如果真有这等好事,还轮到老百姓享受?官员肯定下手了。

 

真实的底特律是:1、没有那么惨。2、“一双鞋价格抵两套房”这样的房产没任何投资价值。央视无视现实这么报道,只能说央视的视角真的很“独特”!

 

结语一个常识,底特律房价那么便宜,美国人为什么不抢先下手投资,难道他们都是傻子?
http://news.cn.yahoo.com/ypen/20130319/1664753.html

 

 

 

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